- Als je de hypotheekrente moet vastzetten, dan zou je het liefst willen weten wat de rente in de toekomst doet.
- Gaat de rente dalen, dan zou je eerder voor een korte rentevaste periode kiezen. Het tegenovergestelde geldt als je een rentestijging verwacht.
- Helaas valt de ontwikkeling van de hypotheekrente niet te voorspellen. Wel kun je rekening houden met factoren die invloed hebben.
- Lees ook: Rentevaste periode kiezen? Dit doen 5, 10 en 20 jaar vast met de maandlasten van je hypotheek
Voor woningeigenaren en huizenkopers is de hypotheekrente van groot belang. Die is immers medebepalend voor de maximale hypotheek en de maandlasten. Het zou dan ook fijn zijn om de toekomstige renteniveau te voorspellen, maar dat is moeilijk. Gelukkig kun je wel kijken naar factoren die hier invloed op hebben.
Dat biedt waarschijnlijk nog niet de zekerheid over de ontwikkeling van de hypotheekrente die je zou willen, maar het geeft wel enige houvast. Al moet je er dan wel rekening mee houden dat onverwachte gebeurtenissen alles in de war kunnen schoppen.
Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep noemt in zijn nieuwsbrief van deze week een aantal factoren die invloed hebben op de hypotheekrente.
De trend van vergrijzing die zorgt voor lagere rentes
Een belangrijke lange termijntrend is dat in het westen de bevolking vergrijst. In Nederland was op 1 januari 2024 20,5 procent van de bevolking 65 jaar of ouder, tegen 12,8 procent in 1990, volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Ouderen hebben doorgaans meer vermogen dan jongeren, in Nederland zit dat voor een groot deel vast in de eigen woning.
Voor veel woningeigenaren geldt dat de waarde van hun woning is gestegen, en dat deze (ver) boven de hypotheekschuld uittorent. Kortom, er is sprake van overwaarde door de stijging van de huizenprijzen en/of door aflossingen op de hypotheekschuld.
De onderstaande grafiek van Van Bruggen Adviesgroep toont de gemiddelde overwaarde van woningeigenaren per leeftijdscategorie in 2012 en 2022.
Te zien is dat de overwaarde van alle leeftijdsgroepen is gestegen en dat de overwaarde stijgt naarmate de leeftijd oploopt.
Wereldwijd geldt dat het stijgende vermogen al decennialang een weg vindt naar de financiële markten, aldus Van Bruggen. Met andere woorden: het aanbod van geld neemt toe. De rente daalt wanneer het aanbod groter is dan de vraag naar geld.
Verstorende factoren op de financiële markten
Afgaande op de lange termijntrend zouden de rentes eerder dalen, maar er kunnen verstorende factoren zijn waardoor de rente een andere beweging maakt dan verwacht. In 2008 daalde het vertrouwen in financiële instellingen als banken als gevolg van de val van de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers, die een wereldwijde economische crisis inluidde.
De financiële crisis leidde in eerste instantie tot stijgende rentes op de financiële markten. Hiermee kwamen vooral Zuid-Europese landen in de problemen, omdat de rentelasten op hun staatsschuld de pan uitrezen. Daarmee was de eurocrisis een feit, die ervoor zorgde dat de rentes nog verder stegen.
De Europese Centrale Bank (ECB) zag zich genoodzaakt in te grijpen. Toenmalig president van de ECB Mario Draghi sprak in 2012 de legendarische woorden 'whatever it takes'. Ofwel, hij zou alles doen wat in zijn macht lag om de rentes niet te hoog op te laten lopen en de euro te redden. Daarmee daalden de rentes en het werd het risico dat landen uit de euro zouden stappen afgewend.
Maar de inflatie wilde maar niet naar het gewenste niveau van 2 procent stijgen, dus hield de ECB de rente laag en kocht het vanaf 2014 staatsobligaties op om de economie te stimuleren. Toen de coronacrisis uitbrak ging daar nog een schepje bovenop.
Bij het herstel van de coronapandemie leidde de grote vraag echter tot inflatie, die helemaal tot grote hoogten steeg toen begin 2022 ook de oorlog tussen Rusland en Oekraïne uitbrak. Dit zorgde voor een nog grotere stijging van de energieprijzen die werden doorberekend in hogere prijzen voor producten.
Werknemers wilden gecompenseerd worden voor de prijsstijgingen en eisten hogere lonen. In Nederland kwam de inflatie op een gegeven moment boven de 10 procent uit. Beleggers zijn niet blij met inflatie, het betekent dat dat ze minder kunnen kopen met het hun uitgeleende geld op het moment dat de lening wordt afgelost.
Hogere rentes bij inflatie
Beleggers willen dus gecompenseerd worden voor inflatie, wat leidt tot hogere rentes op de financiële markten en uiteindelijk ook tot hogere hypotheekrentes. De hypotheekrente steeg in 2022 van zo'n 1 tot 2 procent naar boven de 4 procent.
De inflatie ligt niet meer op het torenhoge niveau van 2022, maar is ook nog niet gezakt naar de gewenste 2 procent. De inflatie daalde vooral in 2023 en lijkt dit jaar te stagneren. In juni kwam de inflatie in de eurozone uit op 2,5 procent.
Daarop liet de ECB haar belangrijkste rentetarief ongewijzigd. De centrale bank wil de leenkosten pas verlagen als er meer zekerheid is dat de inflatie de goede kant opgaat. De ECB verwacht dat de inflatie eind 2025 op het streefdoel van 2 procent uitkomt.
Uitgaande van de prognose van de ECB, verwacht Van Bruggen Adviesgroep dat de rentes op de financiële markten en daaropvolgend de hypotheekrentes, de komende jaren licht zullen dalen.
De populaire hypotheekrente van 10 jaar vast met NHG, komt in 2025 tussen de 3 en 3,5 procent uit. Blijft de economie stabiel, dan kan deze hypotheekrente tussen 2027 en 2030 zelfs onder de 3 procent dalen.
Maar Van Bruggen verwacht niet dat de ultralage hypotheekrentes van 1 en 2 procent terugkomen. Volgens de financieel intermediair heeft de ECB de afgelopen jaren geleerd dat overstimulering van de economie niet wenselijk is.
De renteknop te laag draaien of zelfs tot een negatieve rente in combinatie met een opkoopprogramma van obligaties, draagt niet bij aan de financiële stabiliteit in Europa.
Mogelijke onverwachte gebeurtenissen en unknown unknows
Dat neemt niet weg dat onverwachte gebeurtenissen zoals eerder de coronapandemie of de oorlog in Oekraïne, voor verstoringen kunnen zorgen
Als Trump wordt verkozen tot president van de Verenigde Staten, dan neemt de kans op een wereldwijde handelsoorlog toe, onrust die zich meestal vertaalt in hogere rentes.
En wat als China de druk op Taiwan opvoert om onderdeel te worden van China? Of de oorlog in het Midden-Oosten zich uitbreidt naar andere Arabische landen? Wat gebeurt er als Oekraïne de oorlog met Rusland wint - of verliest? Of als de vogelgriep overslaat op de mens.
We noemen hier alleen nog maar de gebeurtenissen die we kunnen bedenken, maar er zijn mogelijk ook unknown unknows, gebeurtenissen die we nu niet kunnen voorzien en waarvan we de impact en uitkomst ook niet kunnen voorspellen.
Als je de rente voor een bepaalde tijd moet vastzetten, dan kun je dus een blik werpen op toekomstige rentescenario's. Maar je moet er dan wel sterk rekening mee houden dat de hypotheekrente zich totaal anders kan ontwikkelen dan verwacht.
Houd hier rekening mee bij het kiezen van een rentevaste periode
Niemand kan de hypotheekrente voor 2025 voorspellen, laat staan voor over 5, 10 of 20 jaar. Wel kun je bij de keuze voor een rentevaste periode bepalen wat het beste bij je past. Hierbij kun je de volgende punten overwegen:
- Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger de rente is. Heb je dat ervoor over?
- In het verlengde daarvan: Wil je zekerheid hebben over de hypotheeklasten? Word je onrustig als de rente stijgt aan het einde van de rentevaste periode? Als het antwoord op beide vragen 'ja' is, dan is een langere rentevaste periode wellicht meer geschikt voor jou.
- Of baal je als de rente daalt terwijl jij de rente voor langere tijd hebt vastgezet? Wil je de vrijheid hebben om te kunnen overstappen op een lagere rente als die zich voordoet? In dat geval is een kortere rentevaste periode waarschijnlijk meer geschikt. Want je betaalt een hoge boete als je overstapt terwijl de rentevaste periode nog niet ten einde is.
- Kun je een eventuele hogere rente aan het eind van de rentevaste periode opvangen? Deze vraag is altijd belangrijk, maar wordt vanzelfsprekend eerder relevant bij een korte rentevaste periode.